La colocation
Agnès Schmitz–Schweitzer, avocat au Barreau de Paris depuis 1970, se penche lors de cette chronique pour terrafemina.com sur le cas des contrats de bail en colocation.
J'ai le projet de m'installer dans un appartement en location avec des amis, est-il nécessaire que je signe un bail ?
Il est nécessaire que vous signiez un bail pour avoir des droits à l’égard du propriétaire de l’appartement qui sera donné en colocation.
La signature du contrat de bail empêche ainsi que le bail soit résilié sans votre accord et vous donne, notamment, le droit de rester dans les lieux dans l’hypothèse où les autres colocataires entendraient délivrer un congé au bailleur. A défaut de signer le bail, le congé donné par les signataires du bail vous obligerait à quitter les lieux. Les colocataires pourraient, par ailleurs, profiter de votre absence de droits à l’égard du propriétaire pour exiger votre départ à tout moment.
En contrepartie, la signature du bail vous oblige directement vis à vis du bailleur et fait peser sur vous des obligations importantes dont les principales sont les suivantes : le paiement du loyer et des charges, éventuellement la prise en charges des réparations locatives, la souscription d’une assurance, l’obligation de donner congé pour mettre un terme au bail, etc.
Par ailleurs, avant de signer le bail, il est indispensable que vous vous mettiez d’accord avec les autres candidats à la colocation sur les « règles de vie » à respecter pour l’utilisation des locaux que vous envisagez de prendre à bail. Il est recommandé à ce effet d’établir une convention écrite, claire et précise, qui sera signée par les tous colocataires prévoyant notamment : la définition et l’attribution des parties privatives (avec un plan), l’usage des parties communes collectives, le montant et la répartition des dépenses, l’hébergement de tiers à titre provisoire ou durable, la tenue des comptes, les appels de fonds, le départ d’un colocataire et l’entrée d’un nouveau, les comportements non admis, les motifs de dissolution de la colocation.
Quelles garanties le bailleur peut-il exiger ?
En présence d’une colocation, le bailleur exige habituellement que soit insérée dans le bail une clause de « solidarité » entre les colocataires.
Elle lui permet de réclamer à chacun d’entre eux le paiement de la totalité des loyers et des charges. Il peut ainsi poursuivre un seul colocataire, à charge pour le colocataire qui aura été contraint de payer pour les autres, de se retourner vers chacun d’entre eux pour obtenir le remboursement des sommes ainsi versées au propriétaire. Cette solidarité entre les colocataires ne cesse qu’avec la fin du bail (arrivée du terme ou résiliation du bail). Ainsi, même si il a donné congé et n’occupe plus l’appartement, l’ancien colocataire reste tenu du paiement de la totalité du loyer et des charges vis-à-vis du propriétaire, et ce, jusqu’à la fin du bail en cours, et pourrait donc se voir réclamer par le bailleur le paiement de la totalité des sommes impayées par les colocataires restés dans l’appartement.
Lors de la conclusion du bail, le bailleur sollicite également très souvent la constitution d’une caution solidaire de la part des parents ou d’un tiers. Aux termes de l’acte de caution, la caution s’engage à garantir l’exécution des obligations découlant du bail. La caution devient alors garante du paiement des loyers et des charges pendant toute la durée du bail, le bailleur pouvant réclamer à l’une des cautions la totalité des sommes dues au titre du bail. Il est dès lors important de prévoir que la caution cessera en cas de congé donné par le colocataire « cautionné ».A défaut, la caution resterait engagé jusqu’à la fin du bail en cours.
Le Bailleur sollicite par ailleurs le versement d’un dépôt de garantie. Il est à noter qu’en cas de congé donné par l’un des colocataires, le bailleur est fondé à conserver le dépôt de garantie versé par ce colocataire jusqu’à la fin du bail en cours.
Que se passe-t-il si l'un des colocataires veut partir avant la fin du bail ?
Lorsqu’il a signé le bail, le colocataire qui veut partir doit donner congé selon les modalités fixées par le bail.
Le congé ainsi donné ne met pas fin au bail. Les colocataires restants dans les lieux sont tenus de payer la totalité du loyer s’ils poursuivent le contrat de location. Si le bail comporte une clause de solidarité, l’ex–colocataire demeure solidaire, même après son départ, du paiement de la totalité des loyers et des charges et pourra se voir réclamer à ce titre par le bailleur la totalité des loyers et charges impayés.
Dans l’intérêt pour les colocataires, pour préserver leur liberté de partir, ou de rester, la convention de colocation doit prévoir le délai pendant lequel le colocataire partant devra assumer sa quote-part de loyers et de charges, la possibilité de son remplacement par un successeur, les modalités d’agrément de celui–ci. Complémentairement, et pour limiter les effets de la solidarité en cas de départ d’un colocataire, les signataires du bail peuvent faire prévoir dans le contrat de bail que de nouveaux colocataires pourront leur succéder, librement ou avec l’accord du bailleur, qui renoncera à la clause de solidarité à l’égard du colocataire partant, puisque le colocataire entrant se substituera à celui–ci dans la solidarité. Il doit impérativement être prévu que ceci sera formalisé dans le cadre d’un avenant au bail.
Enfin, si le bailleur n’accepte pas de rembourser le dépôt de garantie au colocataire partant, il faut que la convention de colocation prévoie le remboursement par le successeur du dépôt de garantie versé.
