La révision du loyer
Notre avocate Agnès Schweitzer vous explique vos droits face à la révision de votre loyer.
Le bailleur peut–il augmenter le loyer de l’appartement dont je suis locataire en cours de bail ?
Oui, mais seulement si ce cas est autorisé par le bail signé.
La révision du loyer en cours de bail est possible uniquement si le bail que vous avez signé le prévoit expressément dans une clause de révision.La révision est une simple faculté : Si le bail ne comporte pas de clause de révision, le loyer restera inchangé pendant toute la durée du bail.
Vous êtes donc absolument en droit de vous opposer à toute révision du loyer en cours du bail, si celui–ci ne le prévoit pas expressément.
Exceptionnellement, une majoration du loyer peut être convenue à la signature du bail si le bailleur s’est engagé à effectuer à ses frais des travaux d’amélioration, mais à la condition que ceux–ci figurent expressément dans une clause du bail ou dans un avenant qui prévoira également le montant de la majoration, qui est librement fixée. Dans ce cas, il s’agit de travaux d’équipement tels que la pose d’un ascenseur….L’augmentation du loyer ne pourra être effective qu’après leur réalisation.
Le bailleur est–il libre de fixer l’augmentation de loyer si le bail comporte une clause de révision ?
L'augmentation ne peut excéder un certain indice fixé par l'INSEE.
La révision ne peut qu’être annuelle, soit à une date convenue qui figure dans le bail, soit à défaut au terme de chaque année du contrat.
Si le bail comporte une clause de révision, même si le choix de l’indice est libre (à condition qu’il soit en rapport avec l’objet du bail), l’augmentation de loyer qui en résulte ne peut pas excéder, depuis 2006, la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. La variation annuelle de l’IRL constitue le plafond de révision.
Cet indice de référence a été modifié et correspond depuis le 10 février 2008, à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il s’applique aux contrats de bail en cours et aux contrats prenant effet à compter du 10 février 2008.
La date de l’indice de référence des loyers (IRL) est précisée dans le bail. A défaut, c’est le dernier indice publié à la date de la signature du bail qui s’applique.
L’indice du 1er trimestre est publié par l’INSEE vers le 15 avril, celui du deuxième trimestre vers le 15 juillet, celui du troisième trimestre vers le 15 octobre, celui du 4ème trimestre vers le 15 janvier de l’année suivante. Ainsi, pour un bail signé le 1er mars 2007, le dernier indice connu à la date de signature du bail est celui du troisième trimestre 2006.
Le bailleur qui a laissé passer une année sans demander l’augmentation de loyers prévue par la clause de révision peut–il encore la réclamer l’année suivante ?
Le fait que le bailleur n’ait pas réclamé en temps utile l’augmentation de loyer correspondant à l’indexation ne signifie pas qu’il a renoncé à son application : la clause d’indexation est automatique et s’applique de plein droit. Le bailleur dispose du droit de réclamer un arriéré d’indexation pendant cinq ans.
Le bailleur ne peut cesser de disposer de ce droit que s’il y a renoncé par écrit clairement et sans équivoque à cette faculté.
