Comment acheter un logement à plusieurs ?

Publié le Jeudi 11 Août 2011

L’achat d’un bien immobilier à plusieurs, entre concubins, en famille ou entre amis, est une alternative pratique permettant de partager les dépenses et de s’offrir un bien qui n’aurait pas été accessible autrement. Deux possibilités présentant chacune leurs avantages et leurs inconvénients s’offrent aux futurs acheteurs : l’achat en indivision ou la SCI.

Acheter en indivision

L’achat en indivision signifie que deux personnes au moins achètent ensemble un même bien (maison, appartement, terrain) et acquièrent ainsi un pourcentage de la propriété, égal ou non à l’apport. Cette part est bien sûr décidée d’un commun accord.
Les propriétaires, appelés indivisaires, jouissent de leur propriété de façon dite « indivise ». Quant à leurs droits respectifs, ils portent sur la totalité du bien. Par conséquent, chacun est solidaire des dépenses relatives au fonctionnement et à l’entretien du bien, ainsi qu’au remboursement des prêts contractés pour son acquisition.

Les avantages de l’indivision

L’indivision offre une simplicité et une souplesse qui constituent ses principaux avantages. En effet, elle ne requiert aucune formalité administrative et, pour réunir la somme nécessaire, il revient à chaque participant d’emprunter de son côté.
L’indivision est ainsi la solution idéale pour les concubins, les personnes mariées sous le régime de séparation des biens ou pacsés.

Une formule simple mais fragile

Les limites de l’indivision apparaissent généralement lors de conflits entre les différents acquéreurs. En effet, la propriété collective implique que les décisions concernant le bien (grosses dépenses, travaux, etc.) soient prises à l’unanimité. Une unanimité qui est souvent le point de départ de tension d’autant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Il suffit donc qu’un seul veuille vendre pour que les autres soient obligés d’en faire autant, mettant ainsi un terme à l’indivision.
Enfin, en cas de décès d’un co-indivisaire, les autres n’ont aucun droit sur les parts du défunt. Il est toutefois possible de mieux protéger les parties en présence en faisant établir une convention d’indivision par un notaire.

La SCI : qu’est-ce que c’est ?

La société civile immobilière (SCI) est une société constituée de deux membres au moins et dont le capital, constitué par le bien acquis, est divisé en parts sociales. Chaque associé possède un certain nombre de parts.
Cette formule protège les différents acquéreurs d’un même bien de la précarité de l'indivision. Elle permet, dans les statuts, d’exclure la règle de l’unanimité et de fixer des règles différentes, facilitant donc la gestion.
Par ailleurs, une SCI peut mettre son patrimoine à disposition de ses associés, ou le louer à des tiers.

Une gestion lourde et parfois compliquée

Lors de la création de la SCI, les statuts établis devant un avocat ou un notaire doivent faire l’objet d’une attention particulière. Et pour cause, ce sont ces derniers qui organisent la répartition du pouvoir entre les différents associés. Ils définissent ainsi les conditions de nomination et de révocation du gérant et l’étendue de ses pouvoirs.
Ce dernier peut, par exemple, avoir la liberté de prendre certaines décisions seules et l’obligation d’en soumettre d’autres à un vote. Attention toutefois, vis-à-vis des tiers, tout acte du seul gérant engage la société dans son ensemble. Il n’est donc pas possible de s’opposer au paiement d’une dépense effectuée par ce dernier sous prétexte de ne pas en avoir été averti.
Par ailleurs, une SCI doit être dotée d’un compte bancaire, elle requiert la tenue d’une comptabilité et, parce que ses revenus sont imposables, elle doit faire l’objet d’une déclaration fiscale annuelle. Le gérant doit également veiller à la tenue d’assemblées générales et publier un bilan annuel.
Enfin, la création d’une société civile immobilière interdit tout recours à un prêt à taux zéro ou à un plan épargne logement.

Une protection accrue des sociétaires

Contrairement à l’indivision, en cas de conflit, l’associé d’une SCI peut vendre ses parts sociales mais ne peut exiger la vente du bien lui-même. Avec l’accord des autres acquéreurs, il peut vendre ou céder ses parts à un tiers. Les associés bénéficient, quant à eux, d’un droit de préemption.
De plus, les statuts d’une SCI régissent l’arrivée de nouveaux sociétaires, en prévoyant un agrément préalable par les associés présents. Ils peuvent même prévoir que la vente des parts au conjoint soit soumise à l’approbation de tous.