Immo : tout sur le principe de la caution solidaire

Immo : tout sur le principe de la caution solidaire
Immo : tout sur le principe de la caution solidaire

Lors de la signature d’un bail d’habitation, le bailleur peut demander au locataire la garantie d’un tiers pour se prémunir contre les risques d’impayés. Ce tiers sera caution. Notre avocate Agnès Schweitzer nous présente les enjeux d'un tel dispositif pour les différentes parties en présence.

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SE PORTER CAUTION LORS DE LA SIGNATURE D’UN BAIL

Lors de la signature d’un bail d’habitation dans le secteur privé ou social, le bailleur peut demander au locataire la garantie d’un tiers pour se prémunir contre les risques d’impayés. Ce tiers sera caution, et à ce titre, s’engage à payer le bailleur aux lieu et place du locataire défaillant selon des modalités définies dans un engagement de caution.

L’engagement de caution ou cautionnement est différent du dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution » dans le langage courant, qui est une somme d’argent (maximum deux mois de loyer) versée par le locataire lorsqu’il signe un bail (se reporter à la chronique sur le dépôt de garantie). Le bailleur pourra demander les deux.

TOUS LES BAILLEURS PEUVENT ILS RECLAMER UN CAUTIONNEMENT AU LOCATAIRE ?

Non. Le recours au cautionnement, qui était libre précédemment, est désormais réglementé pour les locations nues depuis la loi du 28 mars 2009 :

Il est interdit pour le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, assurance privée ou Garantie contre les Risques Locatifs (GRL), quel que soit son statut: bailleur du secteur public, du secteur privé, personne physique, personne morale ;
Il reste libre pour le bailleur personne physique et assimilés (SCI sociétés civiles immobilières familiales uniquement) qui n’a pas souscrit d’assurance ;
Il est interdit pour le bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM) qui n’a pas souscrit d’assurance, sauf dans deux cas : le cautionnement délivré par certains organismes dont la liste est fixée par décret (à paraître), le logement loué à un étudiant qui n’est pas bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur.

QUE PREVOIT LE CAUTIONNEMENT ?

Le cautionnement est lourd de conséquences pour le tiers qui s’engage. Il peut représenter des sommes importantes. Il faut donc être très attentif sur les termes pour bien en mesurer la portée avant de s’engager.
La garantie peut être limitée au loyer principal, à la provision pour charges et au droit au bail. C’est le cas le plus fréquent.
La garantie sera plus importante si elle porte aussi sur les réparations résultant d’éventuelles dégradations, ou encore sur toutes les sommes dont le locataire sera débiteur au titre du contrat de bail.
Tout dépend des termes de l’engagement de caution. L’intérêt de la caution est que la garantie soit la plus limitée possible.

QUI PEUT SE PORTER CAUTION ?

Le tiers qui se porte caution doit avoir une couverture financière suffisante pour suppléer la carence du locataire et assumer les engagements non tenus à sa place.
Le bailleur peut demander à celui qui se propose comme caution, avant de l’accepter, de justifier de sa solvabilité, notamment en apportant la preuve de ses revenus. L’appréciation appartient au seul bailleur, qui est libre d’accepter ou de refuser la caution proposée.
Toutefois, le bailleur n’a pas le droit de refuser la caution présentée par le locataire au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

POUR COMBIEN DE TEMPS LA CAUTION EST-ELLE ENGAGEE ?

– Si le cautionnement est à durée déterminée, la caution est engagée pour la période mentionnée au contrat, généralement la durée du bail, sans pouvoir y mettre fin avant le terme prévu. Mais à compter de ce terme, la caution est dégagée de ses obligations. Si le bail se poursuit par reconduction ou tacite renouvellement, et si le bailleur le demande, il sera nécessaire de faire nouvel engagement de caution.
– Si le cautionnement est à durée indéterminée ou non précisée, la caution est engagée pour la durée du bail, et aussi longtemps que le contrat se poursuit, par renouvellements ou tacite reconduction. Elle peut y mettre fin à tout moment mais la résiliation est différée à l’expiration du bail en cours, qu’il s’agisse du bail initial, renouvelé, ou reconduit, et pendant ce délai elle reste engagée.
Le cautionnement prend également fin avec le décès du locataire, si le contrat de location cesse, et avec le décès de la caution, sous réserve que cela figure dans l’engagement de caution. A défaut, ce sont les héritiers de la caution qui doivent payer les sommes dues.

QUELLE FORME POUR LE CAUTIONNEMENT ?

Le cautionnement peut être établi par acte « sous seing privé »; c’est le cas le plus fréquent. Il est signé par la caution et le bailleur, il est intégré dans le bail ou en constitue une annexe. Il peut aussi être établi par acte notarié. Dans les deux cas, un exemplaire doit être remis à la caution.
Pour être valable, l’engagement de caution doit respecter un formalisme strict. A défaut, l’engagement est nul, et la caution poursuivie par le bailleur est en droit d’invoquer cette nullité.
L’engagement de caution doit être signé par la personne qui s’engage et doit comporter les mentions suivantes intégralement manuscrites :

– le montant du loyer,
– les conditions de sa révision telles qu’elles figurent dans le contrat de bail,
– la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte,
– la reproduction du 2ème alinéa de l’article 22–1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre (titre 1er de la loi n°89–462 du 6 juillet 1989) ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Le bailleur doit remettre un exemplaire du bail à la caution, à laquelle il peut également demander de signer le bail.

QUEL EST LE RECOURS DU BAILLEUR EN CAS DE MISE EN JEU DE LA GARANTIE?

Le recours du bailleur à l’encontre de la caution est différent selon que celle-ci c’est engagée comme caution simple ou comme caution solidaire.

– En tant que caution simple, la caution a le « bénéfice de discussion » : cela veut dire que le bailleur a l’obligation de poursuivre d’abord le locataire pour obtenir le paiement des sommes impayées; ce n’est qu’en cas d’échec de ces poursuites qu’il pourra réclamer le paiement de sa créance à la caution.
– En tant que caution solidaire, la caution n’a pas le « bénéfice de discussion »: Le bailleur peut lui réclamer immédiatement le paiement des sommes impayées, sans avoir besoin d’introduire préalablement une action en justice à l’encontre du locataire débiteur.
Si plusieurs personnes se sont portées caution, et si l’engagement de caution prévoit une renonciation au « bénéfice de division », cela veut dire que le bailleur pourra réclamer le paiement de la totalité de la dette à une seule caution, sans avoir à la répartir entre toutes les cautions.
La caution qui aura payé (généralement la plus solvable) devra ensuite se retourner vers les autres cautions pour se faire rembourser par chacune d’entre elles.

EN CONCLUSION, la signature d’un engagement de caution nécessite une information très complète, prudence et précision.