Logement : propriétaires, quels sont vos droits ?

Le bail est signé pour une période de 3 ans minimum lorsque le bailleur (le propriétaire) est une personne physique ou une Société Civile Immobilière familiale et de 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, association), renouvelable par tacite reconduction pour une même période.

Il est possible de délivrer un congé, pour reprise (dans ce cas il est impératif de mentionner le nom du repreneur, son état civil, son adresse, etc.), pour vente (dans ce cas, le locataire est prioritaire).
Il convient donc de faire signifier (de préférence par voie d’huissier, le courrier Recommandé avec accusé de réception, est également possible) au locataire le congé au moins 6 mois avant le terme du bail, en indiquant impérativement le motif (vente, reprise).
Il est également possible de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers (une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est souvent prévue au bail).
Dans ce cas, le propriétaire devra signifier un commandement de payer au locataire rappelant notamment la clause résolutoire et le locataire disposera d’un délai de 2 mois pour payer sa dette. A défaut de paiement, le bailleur qui souhaite obtenir l’expulsion doit assigner le locataire par voie d’huissier devant le Tribunal d’Instance territorialement compétent.

(Même s'il continue à payer son loyer)
Le locataire est alors considéré comme un « occupant sans droit ni titre ». Par conséquent, s’il vous adresse le règlement correspondant au loyer mensuel, il ne faut surtout pas lui délivrer de quittance. N’étant plus locataire officiellement, il convient de ne lui dresser qu’un simple reçu, à défaut de quoi, il pourrait à nouveau se prévaloir de son titre de locataire.

Il faut saisir le Tribunal d’Instance, soit en référé (procédure d’urgence et rapide) soit au fond (procédure plus lente mais qui permet de répondre aux contestations soulevées par l’adversaire) dans le but de faire valider le congé, pour reprise ou pour vente.
Il convient alors de demander au Tribunal, outre la validité de ce congé, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation (qui vient en lieu et place du loyer, est d’un montant généralement équivalent au loyer ou légèrement majoré), mais aussi de prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
Une fois que la décision sera rendue, il convient de saisir un huissier de justice compétent qui délivrera un commandement de quitter les lieux. Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois pour quitter effectivement les lieux. A défaut, à l’expiration de ce délai, l’huissier de justice pourra, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, procéder à l’expulsion. Attention, le bailleur ne peut jamais prendre l’initiative seul de forcer ou changer les serrures.

Elle ne peut être ordonnée pendant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, sauf s’il s’agit d’un squatter ou d’un locataire d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.
Il faut donc faire très attention à la date à laquelle le bailleur entend saisir les autorités judiciaires et veiller à ne pas accepter des demandes de renvois d’audience qui n’auraient d’autre but que celui de permettre de se prévaloir de la trêve hivernale.

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